A Zurigo la gentrificazione ha portato a una crisi abitativa

Persino una delle città più ricche al mondo si trova ad affrontare una crisi abitativa, problema comune a quasi tutte le metropoli. Il negozio di quartiere viene sostituito da un caffè alla moda e giovani professionisti arrivano a sostituire comunità eterogenee: così a Zurigo – città in cui la classe media occupa il gradino più basso della piramide sociale – è sempre più difficile trovare alloggi a prezzi accessibili.

Secondo l’ultimo rapporto immobiliareCollegamento esterno del gruppo bancario Raiffeisen, pubblicato a settembre, il prezzo degli affitti è aumentato del 6,4% nel secondo trimestre del 2024, il rincaro più alto degli ultimi 30 anni. Il mercato immobiliare continua a crescere a Zurich-West (Zurigo ovest), ormai imborghesita, dove le nuove costruzioni di lusso sono sempre più comuni.

I dati del settore immobiliare evidenziano spesso gli affitti vertiginosi degli Ersatzneubau: vecchi edifici che hanno lasciato il posto a nuove costruzioni. A Zurich-West, ad esempio, l’affitto per un appartamento da 3,5 localiCollegamento esterno può arrivare fino a 8’100 franchi svizzeri, riporta il quotidiano locale Tages-AnzeigerCollegamento esterno. Una cifra in netto contrasto con l’affitto medio della città, che nel 2022 era di 1.787 franchi per un appartamento di quattro locali e di 1.470 franchi per uno di tre, secondo i dati ufficialiCollegamento esterno della città di Zurigo.

Con la pandemia di Covid-19 il mercato immobiliare è cambiato: l’attrattività delle case suburbane è cresciuta, mentre gli spazi per gli uffici hanno perso rilevanza. Ma nello stesso periodo a Zurigo sono cresciuti di molto i settori tewcnologici e finanziari, segnati dall’arrivo di professionisti ad alto reddito e dalla presenza del quartier generale europeo di Google in città. Quest’ultimo continua a crescere dal 2004, e oggi impiega oltre 5’000 persone in una città di circa 400’000 abitanti.

Secondo Oak’s Lane Stone CapitalCollegamento esterno, una società di private equity e investimenti, le aziende di questi settori offrono stipendi ben superiori al salario minimo della città, che ammonta a 4’000 franchi al mese. Bloomberg riporta che gli sviluppatori software di Google, anche a inizio carriera, guadagnano fino a 200’000 franchi l’anno. Questo afflusso di professionisti ben retribuiti ha alimentato la domanda di immobili costosi, in modo simile a quanto accaduto a San Francisco, dove gli affitti sono aumentati del 24% nell’ultimo decennio.

Teoria e pratica della gentrificazione

In generale si parla di gentrificazione quando un quartiere diventa attraente per una classe sociale più benestante, costringendo i residenti con un reddito inferiore a spostarsi altrove. A Zurigo questo fenomeno riflette una crisi abitativa più ampia, dove la domanda di immobili di lusso sta ridisegnando la città.

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La gentrificazione non è né un fenomeno recente né un concetto nuovo. Phillip L. Clay, professore di politiche abitative e pianificazione urbana presso l’università statunitense MIT di Boston, aveva già condotto ricerche approfondite al riguardo nel 1979, quando pubblicò un libro sulla trasformazione delle città degli Stati Uniti, Neighborhood renewal: middle-class resettlement and incumbent upgrading in American neighborhoods (Rinnovamento dei quartieri: reinsediamento della classe media e riqualificazione in corso nei quartieri americani).

Nel suo libro Clay descrive le cinque fasi della gentrificazione, a partire dalla “fase dei pionieri”: artisti, bohémiens e individui più inclini al rischio iniziano a trasferirsi in quartieri degradati, apportando graduali miglioramenti. Nella seconda fase la zona comincia ad attrarre individui della classe media, il che porta a un’accelerazione degli investimenti pubblici e privati, che diventano più consistenti nella terza fase. A questo punto spesso cominciano a interessarsi all’area anche i grandi sviluppatori immobiliari.

Nelle ultime due fasi il quartiere si trasforma in una zona esclusiva, e l’aumento degli affitti e del valore degli immobili spesso causa l’allontanamento dei “pionieri” originali e dei residenti a basso reddito.

Come Zurigo segue il modello di gentrificazione

Applicare il modello di Clay a Zurich-West offre spunti di riflessione interessanti.  Negli anni Settanta e Ottanta il quartiere fu teatro di disordini politici e movimenti militanti guidati da giovani istruiti che si trasferirono nella zona, all’epoca industriale e a basso reddito. Questa transizione rappresentò la prima fase della gentrificazione, ovvero quella dei pionieri.

All’epoca Zurigo stava attraversando un periodo di forte declino, e nel centro città, nei dintorni del parco Platzspitz, si trovava uno dei più grandi centri di spaccio e consumo di droga all’aperto del mondo. Quegli anni sono ancora drammaticamente impressi nella memoria collettiva della città. Il Needle Park di Zurigo ospitava fino a 1’000 tossicodipendenti al giorno. Per fare un confronto, basti pensare che nelle strade del quartiere di Kensington, a Filadelfia – una città con una popolazione quattro volte quella di Zurigo – ci sono circa 3’000 consumatori di droga ogni giorno.

Nel 1995 il governo diede il via a un’ampia operazione di riqualificazione dell’area, trasferendo i tossicodipendenti nei loro quartieri di origine. La città ricevette riconoscimenti internazionali per aver affrontato la crisi con politiche efficaci di “riduzione del danno”, e nel frattempo venne avviata anche la pianificazione di progetti di sviluppo urbano a lungo termine nell’intera zona di Zurigo ovest e nei suoi dintorni.

Nel caso anomalo di Zurigo, la seconda fase della gentrificazione non è direttamente collegata alla prima. A guidarla, infatti, sono state delle iniziative governative mirate a risolvere un problema, non si è trattato della naturale evoluzione del processo avviato dai pionieri.

Negli ultimi vent’anni la zona di Zurich-West è cambiata in modo radicale, avvicinandosi rapidamente alla terza fase del processo di gentrificazione: la formazione di una nuova comunità. In quelle che prima erano sedi industriali e zone con una cattiva reputazione oggi svettano grattacieli come la Prime Tower, l’edificio più alto di Zurigo, con intorno uffici, club, ristoranti e nuovi complessi residenziali. Questa trasformazione ha attirato nel quartiere artisti, designer e architetti.

Gli investimenti pubblici in infrastrutture urbane, come il prolungamento del ponte HardbrückeCollegamento esterno, hanno favorito sia il passaggio dalla seconda alla terza fase della gentrificazione, sia l’arrivo di grandi investimenti privati. Inoltre, la popolarità di grattacieli come Hardau e Lochergut è cresciuta vertiginosamente. Come il complesso del Barbican a Londra, questi edifici oggi si trovano al centro della città e non più in periferia, e risultano attraenti per i creativi della classe media sia per il loro aspetto che per la loro posizione. Si tratta però di eccezioni: gli alloggi a prezzi accessibili sono ancora insufficienti, e la classe operaia di Zurigo vive sempre più lontano dal centro.

Nel frattempo, Zurich-West sta chiaramente entrando nella quarta fase, la gentrificazione matura. Nel documentario PUSHCollegamento esterno del 2019, il proprietario di un bar di Brooklyn, a New York, osservava un certo schema: i creativi si trasferiscono in un nuovo quartiere e lo rendono più attraente, facendo così salire i prezzi degli affitti fino a trovarsi loro stessi costretti a lasciarlo perché troppo costoso. “Sai qual è il primo segnale che sarai costretto a lasciare il tuo quartiere? I negozi di abbigliamento vintage. Non c’è niente di peggio per un quartiere che i poveri con stile”.

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Una quinta fase di stabilità? Purtroppo, no

Teorie come quella di Clay tendono a semplificare un fenomeno complesso come la gentrificazione. Nella realtà questi processi possono variare molto, con fasi che possono essere ulteriormente articolate o che vengono persino saltate in città che attraversano un boom economico. Finché la disuguaglianza sociale coesiste con la crescita economica e con gli investimenti pubblici, la gentrificazione è praticamente inevitabile.

Nelle sue fasi iniziali la gentrificazione può portare a crescita economica, più infrastrutture, migliori servizi e trasporti pubblici. Può anche favorire una maggiore eterogeneità tra i residenti di un quartiere, e le richieste della classe media per servizi migliori possono rivelarsi vantaggiose anche per le persone meno abbienti. Ma una volta superata questa fase di “stabilizzazione” la gentrificazione sembra inarrestabile, e l’area diventa progressivamente inaccessibile per molte persone.

Alla fine, ciò di cui si discute non è se città come Zurigo aderiscano al modello di una determinata teoria sulla gentrificazione o meno. L’importante è riconoscere il fenomeno come una forma di disuguaglianza sociale. La ciclicità della gentrificazione mette in discussione l’idea che si possa raggiungere una conclusione stabile, suggerendo invece un’evoluzione socio-economica permanente.

È quindi cruciale domandarsi in che direzione vogliamo andare. Senza una decisione consapevole da parte di governi e urbanisti, il rischio è diventare pedine nelle mani di giocatori più potenti. È già accaduto in molti centri urbani del mondo, dove l’attenzione si è spostata dal cercare di creare città migliori e più vivibili a lottare per far sì che l’offerta di alloggi economici sia riconosciuta come un diritto umano fondamentale.

Quartieri un tempo vivi e dinamici rischiano di svuotarsi, come è successo a Belgravia a Londra: qui il valore degli immobili è così alto che le case sono diventate solo beni di investimento – in pratica, una città senza persone.

A cura di Virginie Mangin ed Eduardo Simantob

Traduzione dall’inglese di Vittoria Vardanega